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美国买房亲历记:美国买房条件

发布时间:2019-03-14 15:23:28 影响了:

  贷款可以兑现买房的梦想      刚来美国读书时,我这个靠校方资助的穷学生只能租房过日子,每月交完房租后,那可怜的千把美元就去掉了1/3。剩下的钱只能维持一家三口吃穿,养个破车。
  毕业后找到工作,买房子便是拖家带口的当务之急。在这个地广人稀的富有国家,拥有一栋花园洋楼,是大多数成年人有份稳定工作就可以兑现的梦想。我有个老同学在法国工作,他的年薪上了10万美元,太太在法航工作,他说他只能买得起公寓房。在住房这个问题上,西欧是地少人多,居住日本更是大不容易,可美国人却是得天独厚。
  买房子也是为了住着舒服,当然,若是仅为舒服,租一栋小楼花的钱不会多于买房的每月房款加苛捐杂税。此外,买房还有一大堆经济好处。
  首先,按美国的现行税制,你为买房贷款所付的利息可以免税。所以,为了增大免税额,大家总是建议要尽你的贷款额度去买好房子。贷款额度一般可以达到家庭年税前收入的三倍多。
  不过,贷款要到头了也紧张,因为,你还得花钱布置房间。我在加州圣地亚哥市认识一位老兄,拼全力贷款和付头款,买下一栋豪华住房后已是“弹尽粮绝”了,有一段时间窗户都只好用报纸糊住。
  买房的另一个好处是房屋增值,物价的上涨会带动房价上涨。此外,经济和人口的增长也会拉起房价。一个地区什么都可以引进,就是土地不能引进,经济增长快的地区,就业人口和工资也增长快,房价也升得快。像加州硅谷、西雅图的房价,最近几年增长率达到10%以上。
  假设你的房子年平均增值5%,你贷款的利率就由7%变为2%,低于你在银行的长期存款利率,这时,你就在用银行的钱谋一己私利了。
  减税加增值,多进少出,肥了房东,瘦了佃户。有一个惜财的邻人说买房还有一个好处,自己的房子,想在墙上钉几颗钉子就钉几颗。
  说了一大堆买房的好处,我应该是买房的积极分子了!但是,我工作好几年了,却乐于寄人篱下,无心自立门户。因为,有一句话我还没讲出来,买房子有一个最大的坏处,那就是你被拴住了,换个地方住就不容易了。一般来讲,买了房子三年内卖房,除掉一买一卖的开销,是要赔钱的。所以,买房前你得想好,几年内不打算换地方。
  
  看楼选房不容易
  
  我不喜欢受地点束缚,所以无心买房,但是,日子长了,太太不愿意伴我浪迹江湖、四海为家,于是动员我买房子。我也心痛每年大把的银子交给国税局,就动了买房之心。太太负责选房子,我管贷款和办手续。
  第一件事就是请房产交易代理人,虽然买方不付给代理人回扣,但羊毛出在羊身上,卖方会在卖价上找回来。所以,有些买主愿意直接跟卖房人打交道,这样,买卖双方可以分享本应付给中间商的约6%的回扣。我因怕麻烦,又是第一次买房,只好让代理人领着走一次,免得吃暗亏。
  首先根据自己的经济能力确定价位,包括手头付头款的现金量、贷款能力等。房产毕竟也算是投资,取决于你对投资收益的合理期待和承受风险的偏好。比如,你若是看好股市,也愿意承担风险,你就想在股市上多甩一把,不想在房产上压钱太多。
  其次,根据社区好坏、安全、风景、生活方便与否锁定地段,之后才是选房子。
  我住的地方的房地产市场当时是买方市场,新房造得太多,买主却不多,一栋房子上市到卖掉是半年时间,由着我们慢慢选。太太是建筑系毕业的,虽然美国的房子一般都比较好,她还是挑了半年,看了几十栋,仍没有满意的。
  代理人却很有耐心,有一天打电话给我太太,说又出了一栋房子要卖,太太自己都灰心了,不想看,在我的鼓励下,她还是去了。结果,一见钟情。我也去看了,确实不错,越看越爱,房间设计合理,自己想要的都有了。
  客厅是高顶,房间采光好,门厅内楼梯上去,楼上有一条走廊,一排木横栏,恰好是我向往的“凭栏处,潇潇雨歇”。楼下有个办公室,可以叫“听雨轩”,在雨都西雅图地区,不听雨不行。
  一个木栏围起的蓝球场般大的后花园,经过原房东七八年的经营,已经花草茂盛,绿树成荫。我想买七八年新的老房,图的就是前人种树、后人乘凉。园子里有一个儿童园地,女儿肯定喜欢;还有一小块菜圃,可供太太闲暇之时有所“作为”。
  当然,最令太太满意的是厨房,美国人有句话:厨房是家庭的心脏。我太太自然也不例外,对厨房格外看重。这幢房子不包括车库,住房面积有200多平方米,三口之家是绰绰有余。
  下一步就是讲房价。我到当地政府去调看了在同一地区,三年内与该栋房屋相近的房子的成交价,以及三年内房市的变化,定下了自己愿付的底价。我喜欢干脆,在底价上约压低了一点,报出了买方愿出的房屋价格。第二个讲价回合下来,我的报价就升到自己的底价。虽然卖方连续几次降价,而且与我的底价差别不大,大家都劝我加点钱成交算了,连太太都帮卖家说话,我就是不让步。我的底价是有依据的,况且,当时的市场对我也有利。我对喜欢的东西不愿杀价太狠,免得失去机会,但也不愿付高价。经济学讲,满意是在一定的愿付价格上,代价太高就不满意了。三天下来,最终还是按我的底价成交了。
  
  拥有自己的新居
  
  接下来是检查房子,选择贷款银行,办过户手续。检查房子很简单,花200来块钱请个专业人员一二个小时就检查完了。旧房子多少都会有些毛病,购房合同里要注明一定数额以下的修理费由卖方付,超过了议定费用由买卖双方协商,协商不成就合同解约。
  找哪家银行贷款主要是看谁家当时的利率低。贷款前自己要拿定主意,要多长的还款期,利率是固定还是浮动?还款期越长,则固定利率越高,因为放贷方的风险成本越高。如果你缺钱花,或玩股票的收益率超过房屋贷款利率,你不妨把房款分30年慢慢还,把省下的钱用于吃穿或股票投资。
  当然,你也可以把贷款额的1%~2%付给银行,这样银行可以给你降低一点利率,为什么银行会这样慈善呢?因为你已经提前支付了银行的风险成本了。行话叫买点(buypoints)。
  如果你选择了30年的还款期,但预期六七年内会搬家或卖房,就不要买点,选一个六七年的固定利率,剩下的年头是浮动利率,由于你只让银行承担六七年的固定利率的风险,银行会给你头六七年低一点的固定利率。
  我选的是30年还款期,不买点。我想的是现在少付房钱,趁年轻时多点钱吃喝玩乐,人老了再有钱也没心思玩了。
  付多少头款要看你了,头款可从3%~20%,要是低于房价的20%,你还得付贷款保险费,所以很多在美华人愿付20%的头款。大多数美国人第一次买房时,头款一般低于20%。这个贪图享乐的社会,许多人是要留下现钱来布置房间,而在美华人大多则是吃苦在先,享受在后。
  贷款搞定后,办手续是按步就班,在这个讲信誉、重合同的商业社会里,为此,我是没有太多操心的。太太开始预订家具,请商家送到新家来。美国的专业分工很好,用不着什么都自己去插一手。
  据说美国曾有一个传统,搬进新家那天,做丈夫的把钥匙交给太太,然后抱起太太跨进他们的房屋。这大概是命名太太为家庭主妇的仪式,也给了太太一种“嫁汉嫁汉,穿衣吃饭”的受宠感。不过,这个住房仪式已被现代社会所遗忘了。现代流行的是搬进新家后,可以办一个乔迁之喜的酒会,请来同事朋友,分享美梦成真的欢乐。

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